La Clausula de Gastos Hipotecarios de Los préstamos hipotecarios es abusiva y por ello Caja Rural de Salamanca tiene que devolver los gastos a los hipotecados.

El Juzgado de primera instancia número 1 de Salamanca, ha fallado como otros muchos juzgados en toda España, a favor de los hipotecados en otra demanda presentada por el despacho especializado en los litigios sobre hipotecas ADS ABOGADOS . Esta sentencia es una de las primeras contra Caja Rural de Salamanca sobre gastos de formalización de las hipotecas. Los jueces se inclinan en estos casos por condenar a los bancos a devolver el dinero con intereses y costas.

hipoteca

Las demandas sobre los gastos de la hipoteca tienen como protagonista una cláusula, generalizadamente la quinta, por la cual el cliente queda obligado a cargar con todos los gastos presentes y futuros de notario, registro, tasaciones e impuestos. Esta cláusula fue considerada abusiva por sentencia del Tribunal Supremo, que estableció además que su nulidad conllevaba la obligación del banco de devolver todo el dinero, incluido el correspondiente al tributo que afecta a la formalización de hipotecas (impuesto sobre actos jurídicos documentados).

Aumento de las demandas y sentencias positivas de gastos hipotecarios

Las demandas de gastos de formalización de hipoteca en toda Canarias y en toda España, se han disparado con la salida a la luz de forma masiva de sentencias de gastos de hipoteca como la obtenida por ADS Abogados contra Banco Santander, son reclamaciones sencillas y muy rápidas, muchos despachos de abogados como ADS, debido al rotundo existente las llevan gratuitamente para sus clientes, para que puedan reclamar sus gastos, lo que esta teniendo gran acogida.

Muchos afectados consultan a despachos de abogados especialistas en derecho hipotecario gratuitos, y nos comentan que la experiencia no puede ser mas positiva, por ejemplo ADS Abogados propone el todo gratis para sus demandas, abonando ADS los gastos de Abogados especialistas con múltiples sentencias ganadas, Economistas hipotecarios, y Procuradores de su partido judicial.

Pasemos a analizar las consecuencias de la nulidad de las cláusulas referidas en la sentencia de Salamaca.

A.- Gastos de Notaría (432,57 euros). Como decíamos anteriormente, la nulidad conlleva la expulsión de la cláusula del contrato, debiendo actuar como si la misma no hubiera existido. Pasará, en consecuencia, a aplicarse la legislación al respecto, y, en consecuencia, el Real Decreto 1426/89 a que nos referíamos anteriormente.

La norma sexta del anexo II del Real Decreto 1426/1989 que regula el arancel de los Notarios, establece lo siguiente: “La obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente”.

No consta en el presente caso quién requirió la prestación de funciones o los servicios del Notario, mayormente cuando ante el mismo Notario se firma, y además de manera simultánea (por lo que entendemos que el encargo también debió ser simultáneo), la adquisición (a la que es ajena la entidad bancaria) y el préstamo hipotecario (cuya minuta suele ser facilitada por la entidad bancaria a la notaría, que es quien conoce los datos técnicos e inserta las condiciones generales de la contratación). En efecto, en el título de la finca hipotecada consta que ha sido adquirida el mismo día en la escritura de número anterior de protocolo.

El segundo criterio que establece la norma es atribuir esta obligación de pago “a los interesados según las normas sustantivas y fiscales”. En la aplicación de este criterio existen discrepancias, que no se desconocen, entre las audiencias provinciales, en tanto que en algunos casos se entiende que habría que acudir a la norma fiscal, y, en consecuencia, el obligado al pago sería el prestatario (así SAP Pontevedra 405/17), mientras que en otros casos se acude al interesado desde el punto de vista sustantivo, entendiendo, o bien que ambos son interesados y obligados al pago (así SAP Asturias 193/2017), o bien que el interesado por la escrituración, y consecuentemente obligado al pago, es el prestamista (SAP Gran Canaria, sección 4, de 6 de julio de 2017, recurso 856/2016).

Nos inclinamos nosotros por el criterio establecido en esta última sentencia mencionada. El acudir a la norma sustantiva parece más adecuado, no solamente por encontrarnos en sede civil, sino también por ser la primera que se menciona en la norma. Esta sentencia, además de partir de la máxima de

la experiencia, según la cual en la generalidad de los casos la intervención notarial se solicita por la entidad de crédito, quien envía la minuta en virtud de la cual el notario redactará la escritura de préstamo hipotecario, en virtud del artículo 147.3 del Reglamento del Notariado, expone una serie de razones por las que entiende que el interesado, que es a quien beneficia la actuación notarial, es el banco prestamista, aportando las siguientes razones: a) la celebración de un préstamo, que es lo que interesa al prestatario no requiere escritura pública, siendo válido el otorgado en escritura privada; b) el artículo 145 LH, exige para las hipotecas voluntarias, que se constituya en escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad; C) la constitución de la hipoteca y su inscripción al único que beneficia es al Banco prestamista (obtiene el derecho o garantía de poder vender el inmueble hipotecado para pagar la deuda en caso de incumplimiento, por el art. 1858 CC; el crédito es preferente, art. 1923.3 CC; en caso de concurso de acreedores, el crédito garantizado con hipoteca es privilegiado; el crédito finalmente es ejecutivo, art.517.2-4 LEC); D)la propia legislación especial hipotecaria contempla como interesado en la garantía al acreedor (artículo 233 del Reglamento del Notariado) y E) el interesado según las normas fiscales sería también el prestamista según la jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo (a estos efectos matizamos nosotros que la STS de 23 de diciembre de 2015 lo que dice es que “si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista”, y aludiría, a nuestro parecer, al “interesado” según la norma sustantiva).

Es decir, quien tiene el interés principal (o incluso único) en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es el prestamista, que es a cuyo favor se constituye la garantía hipotecaria (para lo que es preciso escritura pública e inscripción), puesto que al prestatario le basta la concesión del crédito, para el que no se requiere escritura pública (de hecho los créditos personales no suelen ir documentados de esta forma), siendo la razón de ser de la escritura pública el acceder al Registro de la Propiedad para obtener la garantía hipotecaria, que a quien beneficia es a la entidad bancaria.

B.- Gastos registrales (110,97 euros). De forma similar, la norma octava del anexo II del Real Decreto 1427/1989 que regula el arancel de los Registradores de la Propiedad, establece lo siguiente: “Los derechos del Registrador se pagarán por aquél o aquéllos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, siendo exigibles también a la persona que haya presentado el documento, pero en el caso de las letras b) y c) del artículo 6 de la Ley Hipotecaria, se abonarán por el transmitente o interesado” (el artículo 6 b y c de la Ley Hipotecaria hacen referencia a la legitimidad para pedir la inscripción de títulos en el Registro por parte del

transmitente y por parte de quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir).

Como decíamos anteriormente, la hipoteca se inscribe a favor de la entidad bancaria, por lo que deberá ser la misma la que asuma dichos gastos. Así se pronuncia también la SAP Gran Canaria de 6 de julio de 2017 (recurso 856/2016) y la SAP Asturias 193-17, pronunciándose esta última en el siguiente sentido: Por lo que a los gastos derivados de la inscripción de la hipoteca, se refiere. La norma octava del anexo II del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad, dispone que los derechos del Registrador se pagarán por aquél o aquéllos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, siendo exigibles también a la persona que haya presentado el documento, pero en el caso de las letras b ) y c) del artículo 6 de la Ley Hipotecaria , se abonarán por el transmitente o interesado, señalando a continuación que los derechos correspondientes a las certificaciones y manifestaciones serán de cargo de quienes las soliciten. Habiendo concluido, en aplicación de la sentencia de Pleno, que el principal beneficiario y por ello interesado en la constitución de la hipoteca es la entidad financiera, la repercusión de este gasto ha de reputarse en su totalidad indebida, y debe por ello ser reintegrado en este caso.

C) Gastos de gestoría (59 euros). Por lo que se refiere a los gastos de gestoría, hemos de partir de que la cláusula no limita la autonomía del consumidor privándole de su derecho a gestionar personalmente el pago de los tributos ni la inscripción de la escritura (simplemente atribuye el coste de la tramitación al prestatario), ni se ha desarrollado prueba suficiente que así lo acredite. Dado que la gestoría realiza tanto gestiones que incumbían al consumidor (pago de impuesto sobre Actos Jurídicos documentados) como a la entidad (instar la inscripción en el Registro de la Propiedad y, entendemos, recoger las escrituras) y que, en consecuencia, cada uno de ellos debía asumir dicha gestión, entendemos que el coste del servicio debería ser repartido entre los dos interesados por mitad (no se acredita que el coste de una de estas gestiones sea superior al coste de la otra).

Así se pronuncia también la SAP Asturias 193/2017 mencionada: “La cláusula no limita la autonomía del consumidor privándole de su derecho a gestionar personalmente el pago de los tributos antes mencionados e inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad pues simplemente dice que el coste de dichas gestiones será soportado por el prestatario.

En lo demás reiteraremos que la liquidación y pago del impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados es obligación que incumbe al consumidor por lo que, de encomendar tales gestiones a tercero, a él corresponde la remuneración de dichos servicios; por el contrario, como acabamos de decir, la constitución de la hipoteca solo redunda en beneficio del acreedor, de manera que los servicios prestados a tal fin deberían ser remunerados por el prestamista.

Es por ello que en este caso, en relación a este gasto de gestoría , dado que el mismo comprendía no solo la inscripción sino el pago previo del impuesto, de acuerdo con la doctrina del TS tan citada, ha de estimarse que el coste del servicio debería ser repartido entre los dos interesados; en consecuencia procede limitar la procedencia de reintegro acordado en la recurrida, exclusivamente de la mitad de su importe”.

D) De esta forma procede que la entidad bancaria reintegre a los actores la cantidad de 432,57 euros por gastos de escrituración, 110,97 euros por gastos de Registro y 29,50 euros como mitad de los gastos de gestoría, lo que hace un total de 573,04 euros. Esta cantidad deberá ser incrementada en los intereses legales desde la fecha en que se abonaron, 30 de septiembre de 2010 (fecha de la factura de la gestoría en la que se recogen estos gastos).

QUINTO: Respecto de las costas procesales, entendemos que han de ser impuestas a la parte demandada, en tanto que, por una parte, habría sido acogida la pretensión alternativa segunda que, aun cuando es indeterminada, es claro que es incluso más beneficiosa para la parte actora que la alternativa tercera, en la que no se efectúa ningún tipo de petición resarcitoria. Es claro que la jurisprudencia considera que, en caso de estimación de alguna de las peticiones alternativas, siempre que no sea posible la estimación de más de una de ellas, procede la condena en costas (STS 205/1997 de 15 de marzo, recurso 1264/1993). Ello nos impide también considerar que la concreción que se efectuó en el acto de la audiencia previa (en que se fijó una cantidad reclamada inferior a la de la petición alternativa primera del suplico) deba ser considerada como desistimiento parcial, en tanto que no se llegaba a pedir menos que en las pretensiones alternativas. Y, de lo concretado en la audiencia previa, se estima el 95% en cuanto a la cantidad, lo que conllevaría entender que existe una estimación sustancial a los efectos de la imposición en costas al litigante vencido en aplicación del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Lo primero, la vía amistosa recomendación de los especialistas

Aunque, el éxito es muy alto al reclamar los gastos de hipoteca, es muchas ocasiones no es ni necesario demandar judicialmente los gastos hipotecarios, hay varios bancos que solo con presentar una reclamación previa a la via judicial, están devolviendo cantidades económicas. (La cual puede descargarse aquí,)

Despachos como ADS Abogados nos explican que ellos solo quieren actuar cuando sea necesario, pero si el banco devuelve todo el dinero con solo presentar una queja, entienden que es la mejor solución para los clientes, en un asunto que los afectados tienen unas posibilidades muy altas para poder ganar.

¿ Pero cuanto dinero me debe mi banco ?

Es fácil conocer cuanto su banco le tiene que devolver, tener una sentencia favorable como la descrita contra Banco Santander puede suponer una cantidad elevada a recuperar, pero si un afectado quiere calcularlo, es fácil de comprobar mediate una calculadora de gastos hipotecarios, las cuales muchos despachos ponen a disposición de los afectados. Solo es necesario aplicar la cantidad pedida en préstamo, la comunidad autónoma y la fecha para conocer los intereses.